双阳街道办事处，区直有关部门：

　　《洛江中部功能区新阳片区更新改造项目土地房屋征收补偿安置实施方案》已经区政府第31次常务会议研究通过，现印发给你们，请抓紧组织实施，并严格依法做好项目土地房屋征收工作，确保公平公正。

　　 

　　 

　　 

　　                             泉州市洛江区人民政府

　　2023年10月30日

　　（此件主动公开）

　　洛江中部功能区新阳片区更新改造项目

　　土地房屋征收补偿安置实施方案

　　 

　　为积极推进洛江中部功能区新阳片区城市更新改造项目的实施，加快基础设施和公共服务设施建设，营造良好的人居环境，维护公共利益，保障被征收土地房屋所有权人的合法权益，妥善做好被征收人的补偿工作，征收人遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，确保整体征收与补偿工作顺利进行。根据《中华人民共和国土地管理法》，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《泉州市住房和城乡建设局 泉州市自然资源和规划局关于推广定向定价商品房安置模式的通知》（泉建规〔2023〕2号）等相关法律、法规及配套政策规定，结合本区域实际情况，制定本方案。

　　 

　　第一部分  总则

　　 

　　一、征收范围

　　本次征收范围涉及洛江区双阳街道新阳社区，东至万虹路，西至阳光北路，南至洛江区第二实验幼儿园，北至黑峰山南侧经七路（规划），土地总面积约706.7亩。具体以洛江区人民政府出具并经泉州市自然资源和规划局审核的征收范围为准，详见《泉州市洛江区人民政府关于洛江中部功能区新阳片区更新改造项目土地房屋征收预公告》(泉洛政地〔2023〕5号)。

　　二、征收补偿对象

　　凡在本征收范围内被征收土地房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订补偿安置协议。

　　三、补偿方式

　　（一）住宅补偿方式：包括货币补偿、定向定价商品房安置模式、产权调换三种方式。鼓励被征收人选择全部货币补偿。选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行定向定价商品房安置模式或产权调换。

　　（二）征收“住改非”房屋（经营性用房）一律按住宅房屋给予补偿安置。

　　（三）产权清楚的被征收住宅面积在30㎡以下（含30㎡）的，原则上只能选择货币补偿（不再享有本项目新建房源的购买资格）。

　　（四）征收厂房、仓库及其它配套用房实行货币补偿，标准见附件4。

　　（五）征收房屋附属物、简易搭盖（临时建筑）一律实行货币补偿，补偿标准见附件6。

　　（六）商业店面原则上实行货币补偿，由依法选定的房地产价格评估机构进行评估，评估结果作为补偿依据。

　　（七）拆除违法违章建筑按有关规定处理。

　　四、性质、用途认定依据：以《土地使用证》《房屋所有权证》《不动产权证》登记的用途或以自然资源部门颁发的合法有效文件为依据。

　　五、面积测算依据

　　（一）房屋面积按现状实地测量计算，选房时定向定价商品房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。

　　（二）对方案中所列价格无异议、在征收公告规定的期限内签订协议并按时搬迁腾空的，其被征收房屋除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可按下述优惠方法计算征收面积：

　　1.平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，可按50％计算征收面积。

　　2.平屋的天井按50％计算征收面积。

　　3.利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，层高超过2.2米（含）的，按100％计算征收面积；楼底高度在2.2米（不含）以下，阁楼层高在1.6米（含）以上的部分按50％计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。

　　4.通往屋顶的风楼，层高超过2.2米（含）的，按100％计算征收面积；层高在2.2米（不含）以下、1.6米（含）以上的部分按50%计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。

　　5.层数计算。对于被征收房屋顶层建筑面积超过底层建筑面积1/3（不含）的，顶层列入总层数计算。

　　（三）对本方案中所列价格有异议而未达成协议的，其被征收房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠方法。

　　六、征收组织实施机构

　　（一）土地房屋征收部门：泉州市洛江区自然资源局、泉州市洛江区住房和城乡建设局。

　　（二）征收实施单位：泉州市洛江区人民政府双阳街道办事处。

　　七、签约期限

　　以泉州市洛江区人民政府发布的征收公告规定的时间为准。

　　八、工作流程

　　基本流程分为入户宣传、对未经登记的建筑进行调查认定处理、实地测量、面积核对、装修等级和类别的评定、清点附属物、签订协议、腾空验收、财务结算、建筑物拆除、选取定向定价商品房、回迁。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明材料，配合工作人员办理征收补偿安置相关工作。

　　九、安置地点

　　在泉州市洛江区双阳街道新阳社区辖区范围内就近指定区域新建的定向定价商品房，定向定价商品房建设标准符合国家相关住宅规范并通过验收。

　　十、选房办法

　　实行“先签订协议并搬迁腾空，先选房”原则。由征收单位发给《房屋搬迁腾空验收登记表》，经公示无异议后，被征收人凭《房屋搬迁腾空验收登记表》，换取《征收补偿选房证顺序号》。若同一日内有两户或两户以上房屋完成签约搬迁，以公开拈阄方式确定先后顺序。安置时被征收人凭“房屋征收补偿安置证顺序号”按顺序选房，签订安置补充协议。

　　十一、被征收房屋及定向定价商品房源补偿价格的确定

　　（一）被征收房屋补偿基准价格：公开选定5家具有相应资质的评估机构，进行征收补偿基准价评估，通过截尾均值的方法确定为本方案补偿参考价，房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。选择定向定价商品房或产权调换的，根据本方案结算差价。

　　（二）分户补偿评估价格：对本方案所列房屋基准价格有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据。选择分户评估且选择定向定价商品房安置模式或产权调换的，还应同时对定向定价商品房价值进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与购换房屋之间的差价，不再享受本方案规定的优惠奖励。

　　被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　 

　　第二部分 房屋权属认定和处理办法

　　 

　　十二、手续完整的住宅房屋认定处理办法

　　（一）已登记的住宅房屋，指持有有效土地使用权证及房屋所有权证（或不动产权证）的住宅房屋，按其所载面积计算补偿安置面积。

　　（二）未经登记的住宅房屋，符合“一户一宅”对象的，其建筑有下列情形之一的，三层（含三层）以下的建筑可视为手续完整，按原批准面积给予补偿：

　　1.“土改”时县级以上人民政府颁发的《土地房产所有证》记载的住宅房屋；

　　2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会、管区）、公社（乡镇、农场）批准同意基建的住宅房屋；

　　3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；

　　4.1995年12月25日后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；

　　5.持有市、区土地清查手续及发票（原件）的住宅房屋；

　　6.征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的住宅房屋；

　　7.征收属市（区）委、市（区）政府定点新村建设、旧村改造项目自建的住宅房屋；

　　8.2014年9月18日后补办基建审批手续的住宅房屋。

　　9.持有乡镇（街道、农场）、村（居、管区）审核同意基建用地手续并缴纳土地相关费用的房屋。

　　十三、未经批准的住宅房屋认定处理办法

　　对于符合“一户一宅”对象的，被征收人在征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁腾空的，可本着尊重历史的原则，按建设年限区分以下情况进行处理：

　　（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建设的，按同意基建用地范围内建筑面积100%给予补偿。

　　（二）1987年1月1日至1995年12月25日前建设的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积95%给予补偿；

　　（三）1995年12月25日至2004年10月1日前建设的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积90%给予补偿；

　　（四）2004年10月1日—2008年航拍图（数字化地图）前建设的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积80%给予补偿。

　　（五）2008年航拍后—2014年9月18日前建设的，按同意基建用地范围内建筑面积70%给予补偿。

　　（六）2014年9月18日—2017年12月31日前建设的，按同意基建用地范围内建筑面积给予相应的建筑材料费补贴。

　　（七）2018年1月1日（含）以后的违建住宅房屋一律不予补偿，其建筑用地按当地征地标准予以补偿。

　　 

　　第三部分  住宅补偿安置及优惠奖励办法

　　 

　　十四、安置面积认定处理总则

　　（一）本方案货币补偿方式仅指房屋征收部门以向被征收人支付货币的形式完成补偿，不包括定向定价商品房安置模式。

　　（二）新建定向定价商品房可购换面积，按经认定的被征收住宅房屋价值补偿（选择定向定价商品房安置模式包括住宅房屋价值补偿20%奖励）计算。

　　1.持有合法产权手续的房屋，可以按其证载面积确定可购换面积；

　　2.未持有合法产权手续的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规有关规定，严格按“一户一宅”控制可购换面积，最高不超过450㎡（含450㎡），其余被征收房屋认定可补偿面积一律实行货币补偿。

　　十五、货币补偿办法

　　（一）基本原则

　　被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、房屋建安费用补偿、装修补偿）、货币补偿奖励、搬迁费、临时安置费及其它奖励等。被征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿，但不能享受本方案规定的优惠奖励。

　　（二）货币补偿标准

　　采取基准价格补偿的，被征收房屋货币补偿标准如下：

　　1.自建住宅房屋价值补偿金额

　　按经认定的可补偿面积、房屋货币征收补偿单价和装修类别情况，按附件1、附件2所列标准计算。即：

　　房屋价值补偿金额=（房屋货币征收补偿单价+装修补偿单价）×房屋可补偿面积

　　2.未经登记经营性用房的补偿标准

　　未经登记经营性用房根据认定的经营性用房面积，一律按自建住宅相对应类型、结构标准补偿。对按期签约并搬迁腾空的，增加给予一次性终止经营补贴，补贴标准为位于主干道（阳光北路、万虹路）的按住宅房屋可补偿面积给予1500元/㎡一次性终止经营补贴，其余支路的给予1000元/㎡一次性终止经营补贴。经营性用房进深以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算，进深最多不得超过8米。

　　（三）货币补偿奖励办法

　　对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并按时搬迁腾空的被征收人，按经认定的可补偿面积给予被征收房屋价值补偿（含土地补偿、房屋建安费用补偿、装修补偿）20%的货币补偿方式奖励。即：

　　房屋货币补偿奖励金额=（房屋货币征收补偿单价+装修补偿单价）×20%×房屋可补偿面积。

　　（四）结算办法

　　被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、房屋建安费用补偿、装修补偿）、货币补偿奖励、搬迁费、临时安置费及其它奖励等，自被征收人签约并按时搬迁后一次性发放。

　　十六、定向定价商品房安置模式

　　（一）购买办法

　　本项目指定区域新建定向定价商品房评估基准价为8164元/㎡。被征收人选择定向定价商品房安置模式的，按照本方案第十四条、第十五条确定被征收房屋价值补偿金额和可购买建筑面积，在签约期限内签订协议并按时搬迁腾空的，可购买面积按6409元/㎡优惠结算。被征收人应按最接近可购买面积的原则选房，因定向定价商品房住宅户型、结构等原因，超过所购建筑面积部分在10㎡以内（含10㎡）的，按优惠价6409元/㎡计算；在10㎡（不含10㎡）～20㎡（含20㎡）的，按6909元/㎡计算；超过20㎡（不含20㎡）以上的部分，一律按选房时的市场价结算。

　　（二）结算办法

　　定向定价商品房购房款按可购买面积实行留存。被征收房屋货币补偿总额（不含购买面积部分的临时安置费）扣除留存款项后，剩余部分及第一期临时安置费，自签约并按时搬迁腾空后一次性发放，计算公式=被征收房屋货币补偿款-可购买面积×优惠结算价。

　　十七、产权调换办法

　　（一）置换办法

　　实行“等价置换，差价互补”，即以被征收房屋评估基准价值和用于产权调换的定向定价商品房房源的评估基准价值实行置换，并结算差价。

　　被征收人选择产权调换的，按本方案第十四条确定可调换面积，按本项目指定区域新建定向定价商品房评估基准价8164元/㎡结算差价。被征收人应按最接近可调换面积的原则选房，因产权调换房屋户型、结构等原因，被征收房屋超过可调换建筑面积部分在20㎡以内（含20㎡），按8164元/㎡结算；超过20㎡（不含20㎡）以上的部分，一律按选房时的市场价结算。

　　（二）结算办法

　　被征收人签约并按时搬迁后，先发放搬迁费、第一期临时安置费和按期搬迁奖励等。被征收人应缴的补差价（包括扩购价、层次差价）待选房后一并结算，并在规定期限内付清。

　　十八、住房保障办法

　　（一)低保群体住房保障

　　属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人选择安置的，若其被征收房屋人均建筑面积不足20平方米，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20平方米补足。本方案所称的“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收公告作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。

　　（二）住房困难保障办法

　　根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，依据相关规定予以办理。

　　 

　　第四部分  搬迁费、临时安置费标准

　　 

　　十九、搬迁奖励

　　在征收公告规定的期限内签订协议并搬迁腾空的被征收人，给予计算以下奖励：

　　（一）被征收房屋面积在80㎡（含80㎡）以上的，在签约期限内签订协议并搬迁腾空的，每个产权户给予奖励5万元；

　　（二）被征收房屋面积在80㎡以下的，在签约期限内签订协议并搬迁腾空的给予625元/㎡奖励。

　　二十、搬迁费标准

　　按经认定的可补偿面积计算，搬迁费标准为5元/㎡？次。其中，被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；被征收人选择定向定价商品房安置模式或产权调换的，发放两次搬迁费。搬迁费单次不足1000元/户的，按1000元/户？次计算。对于析产的不给予享受搬迁费保底。

　　二十一、住宅的过渡方式

　　由被征收人领取临时安置费自行过渡。

　　二十二、住宅临时安置费

　　1.临时安置费标准为7元/㎡？月。选择定向定价商品房安置模式或产权调换的，按实际选择购换面积计算，临时安置补助费发放自被征收人签订协议并腾空房屋之日起至通知交房之日止；临时安置费不足1400元/月？户的，按每月每户1400元发放。选择货币补偿的，一次性给予6个月的临时安置费。

　　2.除不可抗力外，选择产权调换或定向定价商品房安置的过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。享受临时安置费每月每户1400元保障的，遇逾期安置的，若按实际选择产权调换或所选择定向定价商品房面积（不含扩购）双倍计算，临时安置费超过以上优惠标准的，按实际选择产权调换或选择定向定价商品房面积（不含扩购）重新核准临时安置费；未超过优惠标准的仍按原标准执行。

　　3.选择定向定价商品房安置模式或产权调换的，若被征收人按规定要求办理入户安置手续的，另发放3个月临时安置费；若被征收人未按通知要求办理入户安置手续的，从第二个月起，不再发放临时安置费。

　　 

　　第五部分 各类土地、企业厂房、仓库及其它配套用房补偿办法

　　 

　　二十三、各类土地补偿办法

　　（一）企业用地的补偿标准。

　　取得国有土地使用权证或经批准土地手续齐全的企业用地，收回国有土地出让使用权，按照《泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区2019年度城镇基准地价的通告》（泉洛政〔2021〕9号）制定的本区域工矿仓储用地平均基准地价（Ⅲ类地）30.5万元/亩给予补偿，部分土地规费未缴清的按收回时的标准如实扣除。

　　若对本方案的用地补偿价格有异议的，由具有相应资质的评估机构进行评估，按评估价进行补偿，但不再享受相应的奖励。

　　（二）集体土地征收补偿

　　1.征收农用地、未利用地、未经批准的集体建设用地，土地征收补偿费用按照当地征地标准执行。

　　2.征收未办理审批手续的企业用房，土地按当地征地标准给予补偿。

　　二十四、企业厂房、仓库及其它配套用房补偿办法

　　（一）对持有合法土地使用权证及房屋所有权证（或不动产权证）的企业用房，根据其产权证书所载面积按附件4计算补偿。持有合法手续的在建房屋按评估价格补偿，未缴清的相关规费按实扣除。

　　（二）对持有合法用地审批手续或完整基建审批手续，而未登记产权的企业用房,按如下方式分类处理：

　　1.2014年9月18日前基建的，按企业用房实际建筑面积认定为可计算补偿面积；

　　2.2014年9月18日至2017年12月31日前建设的企业用房，给予一定的材料费补贴；

　　3.2018年1月1日以后的违建企业用房一律不予补偿。

　　二十五、企业停产停业补助费、搬迁费、奖励措施等事宜

　　（一）企业停产停业补助费。对因征收造成企业停业、停产的，按经认定的合法建筑面积18元/㎡？月计算，一次性给予6个月补偿。征收前已停产停业的，不再给予补偿。对于未经有关部门批准，擅自改变用途，将住宅房屋改为企业生产场所的，因房屋征收造成停产停业的，参照执行。

　　（二）搬迁费。按经认定的合法厂房、仓库和配套用房建筑面积计算，搬迁费标准为6元/㎡？次，发放一次搬迁费。其中：

　　1.对于可恢复使用的设备由被征收人处置，按标准给予补助（详见附件5）；

　　2.对于因搬迁丧失使用功能的大型机器设备，由被征收人提出申请，经现场核实后，由具有相应资质的评估公司进行评估，根据评估结果进行补偿。

　　（三）奖励措施

　　1.在征收公告规定的期限内签订协议并搬迁腾空的企业，给予被征收企业用房每平方米补偿单价10%的货币补偿方式奖励。

　　2.取得国有土地使用权证或经批准土地手续齐全的企业用地，每亩按相应补偿标准的10%给予货币补偿方式奖励。

　　（四）协商事宜

　　如被征收人在征收过程中，对被征收房屋及附属物价值存在较大争议者，由具有相应资质的评估公司进行全面综合评估，根据评估结果进行补偿。

　　第六部分  补偿决定

　　 

　　二十六、补偿决定

　　房屋征收部门与被征收人在规定签约期限内未能达成协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的泉州市洛江区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定认定的补偿金额以经鉴定认可的评估结果作为依据，被征收人不再享受本方案规定的优惠奖励办法。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁腾空的，由作出房屋征收决定的泉州市洛江区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第七部分  附则

　　 

　　二十七、其他类型建筑的补偿办法

　　征收中涉及军事设施、学校、党政机关办公用地、文物古迹等其他房屋，依据有关法律、法规处理；祠堂、宫庙按统规自建处理。

　　二十八、房屋权属不清的处理办法

　　征收无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，征收前，征收实施单位应就被征收房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全后实施征收。

　　二十九、设定他项权利的处理

　　被征收人房屋设定抵押的，相关当事人应自行协商解除抵押关系，并在签订协议前向登记部门注销抵押关系。

　　三十、社会保障

　　按照国家、省、市、区有关规定执行。

　　三十一、其他

　　（一）被征收人签订协议后，要求改变补偿安置方式的，应提出书面申请，征收人有权同意或拒绝。选择全部货币补偿的要求改为购换定向定价商品房或产权调换的，如在征收公告规定的期限内提出申请的，经征收实施单位同意后，可补发“选房证”，其顺序号按征收实施单位同意之日的当日最后一号给予认定。

　　（二）所有被征收房屋必须保持原房屋构件设施完整，不得随意拆卸房屋构件及附属设施，否则按定额价格抵扣补偿款。

　　三十二、适用范围

　　本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

　　本实施方案仅适用于泉州市洛江中部功能区新阳片区更新改造项目土地房屋征收补偿安置，不作为其它项目征收补偿安置的依据。

　　三十三、本方案由泉州市洛江区自然资源局、泉州市洛江区住房和城乡建设局负责解释。

　　 

附件：1.被征收自建住宅房屋价值补偿单价

　　    2.被征收住宅房屋装修分类及补偿单价表

　　    3.被征收各类住宅房屋材料费补贴单价表      

　　   4.企业厂房、仓库及其他配套用房补偿标准

　　   5.设备搬迁补助标准

　　   6.其他附属物项目补偿单价表